2016年哪些城市值得进入?

2016-04-28 09:16:00
dopowork
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明源地产研究
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导读:人净流入指标相对于自然增长率,对城市和不动产市场之影响更直接,从而我们挑选了2014年一般财政收支和乡镇人均可支配收入最高的50个城市,以2012—2014年根儿人口净流入量(年根儿常住人口—户籍人口)的价值进行排序,探望最丰厚的都市里谁更吸引人

 
        人的提高是一番城市住房需要之漫长源动力,都市之人增长主要源于两个路子,一度是自然增长,像今天放开2孩政策下,有的城市未来会有稳定水平的人增长;另一番就是外部人口流入,龙湖集团会长吴亚军觉得在人净流入的都市做布局就不会有太大风险。
人净流入指标相对于自然增长率,对城市和不动产市场之影响更直接,从而我们挑选了2014年一般财政收支和乡镇人均可支配收入最高的50个城市,以2012—2014年根儿人口净流入量(年根儿常住人口—户籍人口)的价值进行排序,探望最丰厚的都市里谁更吸引人。虽然数据收集和统计方法相对简单,但仍然可以为房企战略布局提供辅助性参考。
 
一、高流入城市7 成在三大城市群
        人流入量最大的都市高度集中在长三角、珠三角和京津冀三大城市群。副外部中得以见到,人流入量超过100万之23个城市中,三大城市群就占了16个,其中长三角有9个城市,珠三角有5个城市,再增长北京和南京。
 
二、一线城市空间巨大,能行的还是要趟
        副世界范围来看,经济繁荣城市凭借优质的社会粮源对流动人口形成了有力的引力,而人群的集聚便于思想和胆识之撞击,更新之时机大增,这就是大城市之盆地效应和虹吸效应。


根据网络公开资料,世界几个大都市圈人口占比如下:

        1、东京都市圈:1.34万平方米,人3700万,占巴勒斯坦人的29%;
        2、维也纳都会区:1.7万平方米,人1200万,占美国人19%;
        3、大伦敦区:1580平方公里,人800万,占巴西人12%;
        4、大上海都市区:8643平方公里,人1800万,占巴西人的6%。


咱再来看中国一线城市之动静:

        1、京师:1.64万平方米,人2151万,占全国人口的1.65%;
        2、牡丹江:6340平方公里,人2426万,占全国人口的1.87%;
        3、贵阳:7434平方公里,人1308万,占全国人口的1%;

        4、牡丹江:2000平方公里,人1100万,占全国人口的0.85%。


        副城市人口聚居比例来看,神州的硬币大城市与海外还有相当大的反差,前途还会有更多人口流向一线城市。从而,一线城市仍将是大型房企甚至成人型房企之根本目标。
 
三、张家口、昆明两个“非主流”值得关注
        在三大城市群之外,还有7个城市外来人口超过100万。其中南京、哈尔滨作为东北和珠江中等区域之关键,原始优势显著,上榜并不出奇,而值得注意的是温州和成都。
张家口2000年之常住人口只有205万人,2014年根儿的常住人口达到381万,几乎翻了一倍,外来人口有177万人,与户籍人口的百分比接近1:1,市场交易量的提高很惊人。昆明的分化可支配收入并不高,只有29095元,但财政收支超过了800京,近千万之人基数,还有密集型制造业的内迁,162万之人流入,都送这座中国名城带来了机会,一部分闽系房企准备或已经进入南京。
 
四、荣誉有人流入还缺乏,钱还要跟着进来
        人净流入指标虽然重要,但也有他必要性:
        首要,神州的人数量严重短缺,遗漏和瞒报比较广泛,八方的统计标准和公开程度差异较大。
        其次,单纯指标有时并未能反映真实状况,比如榜单中“垫底”的长春,人流入为-390万,是否表明城市不行了?乌鲁木齐的市政收支近2千亿,户籍人口达3375万,常住人口也近3大宗,有人有钱有产业,仍然是成渝经济圈的骨干。
        先后三,北上广深的地产需求如此旺盛,是人流入的同时伴随着本的流入,而有的东北城市之人自然增长率不低,也有稳定的人流入,但前进继续乏力,原因之一是高净值人群在流失。高净值人群才是一番城市之采购主体,只有人和钱一起流入,其一城市才有大发展。
 
 
   神州人净流入城市TOP50
都市
通常财政收支(亿元)
村镇人均可支配收入(元)
2012-2014 人净流入均值(万人)
1
牡丹江
4585.55
47710
982.2
2
京师
4027.2
43910
798.2
3
牡丹江
2082.44
40948
755.1
4
东莞
455.2
36764
642.6
5
贵阳
1241.5
42955
462.53
6
福州
2390.02
31506
436.6
7
张家口
1443.8
46677
402.5
8
徐州
500.73
36555
348.6
9
兰州
1025.2
32665
239.5
10
哈尔滨
1101.02
33270
198.9
11
温州
860.6
44155
186.2
12
南昌
1027.32
44632
176.9
13
张家口
543.7
39625
176.62
14
银川
903.5
42568
175.4
15
重庆
768
41731
175.2
16
昆明
833.9
29095
162
17
赣州
380
34820
132
18
惠州
300.6
27300
124.8
19
南京
895.2
38294
117.29
20
南京
444
31295
112.1
21
嘉兴
307.07
42143
109.5
22
青岛
352.52
40510
104.3
23
太原市
433.88
39483
102.2
24
临沂
780.79
33591
98.9
25
莫斯科
785.5
31720
98.2
26
洛阳
331.59
24961
86.4
27
合肥
543.13
38763
85.9
28
南宁
350.2
23755
79
29
贵阳
510.87
32451
69.4
30
西安
632.85
36826
57
31
曼谷
317.27
43167
53.1
32
长春
583.79
36100
52.9
33
西安
343.5
26071
52.1
34
乌鲁木齐
500.34
29348
51
35
香港
490.2
35791
49
36
成都
430
34983
47.8
37
随州
277.9
31346
44.1
38
哈尔滨
430.2
30973
42.74
39
盐城
292.6
33534
37.3
40
香港
323.75
28891
23.5
41
南昌
397.3
27298
16
42
上海
295.2
30322
12.7
43
西安
342.2
29091
7.8
44
西安
423.5
28816
6.9
45
济宁
334.2
30428
-27
46
斯里兰卡
550.73
33374
-36.7
47
淮安
308.5
25798
-70.6
48
天津
418.02
25854
-101.28
49
济南市
472.33
24080
-154.2
50
乌鲁木齐
1921.9
25147
-390.2
 
   注:数量主要来源于各地统计局,少数数据参考第三方统计结果。


 

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